Сейчас, должно быть, мало кто помнит, но тогда, весной 2020 года, когда для посещения магазина было достаточно маски, вышло постановление, согласно которому арендатор имеет право обратиться к арендодателю с заявлением о снижении арендной платы и, если арендодатель откажет - расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке.
В начале лета 2020 года обратился один из арендаторов, как раз с вопросом расторжения аренды. За апрель арендодатель еще заплатил, а за май - уже нет. В июле поток посетителей в торговом комплексе вообще никакой, что будет дальше - вообще неизвестно... тогда ведь еще никто не знал, что лучшая в мире отечественная медицина в рекордные сроки разработает вакцину от заморской хвори!
Короче, у арендатора стояла задача отказаться от аренды с минимальными потерями, чтобы арендовать торговую точку где-нибудь в другом месте, дешевле. Направили заявление, в установленный постановлением срок арендодатель ничего не ответил, уведомили о намерении передать помещение - на подписание акта никто не явился, ключи от помещения отправили почтовым отправлением, вышли в суд, признать договор расторгнутым с такой-то даты.
Однако в суде арендодатель трясет бумажкой - вот, мы в последний день уведомили вас о том, что согласны предоставить с марта скидку в размере 50%, отправили почтой. А то, что вы не получили в тот же день - нас не колышит. Соответственно вы не можете отказаться от аренды на основании постановления, только в порядке, установленным договором - то есть, уведомив за 2 месяца.
Попутно выкатывают встречный иск, и взыскании задолженности по арендной плате, коммуналке и неустойки на более, чем 2 000 000 рублей!
Я как открыл этот расчет неустойки - так под стол от хохота свалился. Логика расчета примерно такова:
1000 + 1000 = (1+1) + (000+000) = 2 + 000000 = 2 000 000 р.
У клиента - истерика, 2 миллиона хотят! За все время аренды столько не заплатили, а тут неустойка на 2 миллиона! Клиент позвонил мне, я попытался, как мог, успокоить... но у меня-то тоже истерика! Я хохочу над таким расчетом, сам успокоиться не могу! Вроде как, объяснил, что суд в жизни такую сумму не удовлетворит. Не то, что такую сумму - даже половину... да даже 5% от суммы - крайне сомнительно!
Клиент не особо успокаивается. Как бы тоже понятно - там клиенту нож к горлу приставили и деньги требуют. А посторонний дядька успокаивает:
- Никакой паники! Никто вас до смерти не порежет! Только ножичком чуть-чуть потыкают - и все!
К слову, арендодатель, понимая нереальность своих требований, исковое-то направил, но госпошлину не заплатил. Использовал в качестве психологического давления. Мол, видите, какая сумма! Давайте 300 000 рублей - и разойдемся миром! Суд в рассмотрении заявления арендодателя отказал, ибо как, во-первых, не оплачена госпошлина, а, во-вторых, здесь рассматриваются не имущественные требования, хотите заявить имущественные - выходите в отдельный процесс.
Однако... однако суд вынес решение не в нашу пользу. Основываясь на том, что арендодатель согласился снизить арендную плату, соответственно требования исполнил и идите лесом. Договор прекращен только через 2 месяца. Апелляция оставила решение в силе.
Теперь уже арендодатель вышел в суд, чтобы взыскать задолженность по арендной плате за май, июнь, июль и часть августа. Причем, не в размере 50%, насколько согласился снизить, а в размере 100%! Всего - 230 000 рублей. То есть ни о каких 300 000 рублей, о чем арендодатель предлагал договориться в начале, и, тем более, 2 000 000 рублей, которые указал в первом исковом, и речи не было. Так, достаточно скромно - 230 000 рублей.
Я составил контррасчет, в соответствии с которым сумма, подлежащая взысканию, в несколько раз ниже, Евгений Сергеевич на основании моего контррасчета составил отзыв... и тут арендатор обратился к какому-то другому юристу, который пару раз ходил на заседания. Как объяснил - неудобно было нас лишний раз беспокоить. После, почуяв, что дело клонится куда-то не туда, вновь вернулся к нам... и тут затык! У меня на это время заседание, у Евгения Сергеевича на это время заседание... зато в нашей команде появился молодой перспективный сотрудник - Мария Андреевна, которую и отправили в суд, дав исчерпывающие инструкции.
Там оказалось, что судья ждет мировое соглашение. Какое мировое соглашение? Кто о нем предупредил? Почесали репу, переговорили с клиентом, составили мировое соглашение на основании моего расчета - выплатить 40 000 р. Арендодатель не согласен - он с предыдущим представителем разговаривал о совсем другой, большей сумме - что-то там около ста тысяч. Арендатор тоже не согласен - считает сумму слишком высокой. Объяснили арендодателю, что объективно суд вынесет решение от 0 до 80 000 рублей. И договариваться на 100 000 рублей никто не намерен. Арендодатель согласился. Объяснили это же арендатору. Тот, подумав, тоже согласился. Но теперь арендодатель не согласен!
Отмечу, что здесь был ряд тонкостей. Как было отмечено выше, арендодатель считал арендную плату полностью, без учета скидки. А с какого перепугу? Он мотивировал тем, что арендатор все равно отказался от аренды, соответственно расчет должен быть без скидки. Ведь дополнительное соглашение о снижении арендной платы не заключено! Попутно арендодатель названивает арендатору:
- Мол, вы чего тут выделываетесь, у нас все платят полностью, без скидки и вы тоже заплатите!
И здесь я верю арендодателю! Сейчас, когда я пишу эти строки, открыл базу Арбитражного суда - из всего торгового комплекса, из более, чем четверти тысяч арендаторов, подобное дело было у единственного! Это - к вопросу о том, о чем неоднократно говорил ранее - сколько людей готовы бороться за свои права в суде. 1 из 250! Получается, остальные даже не пытались возмущаться! Расстались с денюжками без писка! Охренеть? Охренеть!
Впрочем, здесь суд исходил из того, что предложение арендатора о снижении арендной платы является офертой, ответ арендодателя - акцептом. Так что нечего голову компостировать, арендная плата снижена на 50%.
Другой сложный момент, однако, играющий нам на руку - это коммунальные платежи. Хотя в период карантина торговый комплекс фактически был закрыт для посещения - то же отопление никуда не делось. Однако арендодатель не смог доказать размер коммунальных платежей! Весь расчет строился на том, что "я так хочу".
И самый сложный момент - это размер арендной платы вообще. Договором он был установлен в размере 88 000 рублей в месяц, однако арендодатель выставлял счета на 85 000 рублей в месяц. То есть, оплачивая счет, арендатор, начиная с первого дня аренды, уже оставался должен 3 000 рублей в месяц, заранее обеспечивая себе возможность потребовать неустойку! Но, при этом, в актах оказанных услуг арендодатель тоже указывал 85 000 рублей в месяц! Этот вопрос даже у нас вызвал бурные споры - мы с Евгением Сергеевичем чуть не подрались. С одной стороны, у меня было в практике дело, с аналогичной катавасией, когда в договоре сумма была одна, в счетах - меньшая, и суд встал на сторону арендодателя. С другой - есть акты, в которых та же, меньшая сумма! Короче, мы с Евгением Сергеевичем к единому мнению не пришли, но суд подтвердил правильность моей позиции.
В итоге суд взыскал задолженность по аренде и госпошлину, всего в сумме 35 000 рублей.
Все? Нет, не все!
Желая выдоить до копейки, арендодатель вышел с заявлением о взыскании судебных расходов. Мы, соответственно, раз сумма снижена - тоже. Тут уже, больше чтобы арендодателю жизнь медом не казалась.
В итоге получилась интересная арифметика:
В пользу арендодателя взыскано 35 000 рублей, указанных выше, и 3 000 рублей судебных. При этом было потрачено 43 000 рублей на представителя и 7 600 рублей госпошлины. Да, цифры привожу округленно.
В пользу арендатора взыскано 7 600 рублей представительских.
То есть прибыль для арендодателя со всего этого мероприятия составила: 35 000 + 3 000 - 43 000 - 7 600 - 7600 = - 20 200 р.
Вполне логичный вопрос: стоило ли арендодателю выходить в суд, чтобы, формально, получив решение в свою пользу, угореть на 20 000 рублей?
